Konut Kredileri: Ön Ödemeleri Düşünmenin Zamanı

Hindistan Merkez Bankası’nın repo faizini 40 baz puan artırarak %4,4’e yükseltmesinden bir gün sonra, bankalar dış gösterge kredi faiz oranlarını repo faizinin üzerinde bir marjla yükseltmeye başladılar. Faiz oranlarının bu mali yılda daha da artması beklendiğinden, eşit aylık taksitlerini (EMI) artıramayan borçlular, görev süresinde bir artış görecek ve bu da daha yüksek faiz yüküne yol açacaktır.

Böyle bir yükselen oran senaryosunda, ev kredisi ve mülk karşılığı kredi gibi uzun vadeli kredilerin mevcut borçluları, daha yüksek faiz ödemelerini azaltmak için normal EMI’lere ek olarak geri ödemelere gitmelidir. Ancak, önemli finansal hedeflere ulaşmak için mevcut yatırımlarını feda etmemelidirler. Bunu yapmak, onları daha sonra bu tür hedeflere ulaşmak için daha maliyetli krediler kullanmaya zorlayabilir.

Değişken faizli konut kredilerinde bankalar ve konut finansmanı şirketleri herhangi bir ön ödeme cezası uygulamamaktadır. Ancak, bazı konut finansmanı şirketleri, anapara bakiyesi ve ön ödeme referans tarihine göre basit faiz olan ön ödeme faizi talep etmektedir. Bundan tasarruf etmek için, borçlular ön ödemeyi ayın ilk haftasında yapmalıdır.

Ön ödemeye başlayın

Uzmanlar, borçluların ön ödeme yapmak için büyük miktarda biriktirmek için yıllarca beklememesi gerektiğini öne sürüyor. Bunun yerine, örneğin her yıl ödenmemiş anaparanın %5’ini ön ödemeye başlamalılar. Böyle bir durumda, 20 yıl boyunca 50 lakh Rs’lik bir kredide, %7,4 faiz varsayılarak, kullanım süresi 20 yıldan 12 yıla düşecek ve borçlu 21,35 lakh lakh faiz ödemesinden tasarruf edecek. Bankbazaar’dan yapılan bir analize göre, her yıl kredi bakiyesinin %5’inin ön ödemesi yapıldığında, kredinin yaklaşık %32’si ön ödemeler yoluyla ve geri kalanı EMI’ler yoluyla ödenecektir.

BankBazaar.com CEO’su Adhil Shetty, ev kredisinin uzun vadeli bir finansal taahhüt olduğunu, kısmi ön ödemenin ödenmemiş krediyi azaltmak için iyi bir yol olduğunu söylüyor. “Ev kredilerinin çoğu artık değişken faizli olduğundan, kısmi ön ödemeler için ceza ödemenize gerek yok. Fazla fonunuz varsa ve krediyi geri ödeyebiliyorsanız, ödenmemiş kullanım süresini ve genel faizi önemli ölçüde azaltacağı için ön ödeme yapmanız veya kısmen ön ödeme yapmanız önerilir” diyor.

Bir borçlu yılda Rs 5 lakh ön ödeme yapabilirse, EMI büyük ölçüde yedi yıla düşecek ve 31.27 lakh lakh faiz ödemesinden tasarruf edebilecek. Bu durumda kredinin %60’ı ön ödemeler, kalanı EMI’ler yoluyla ödenecektir. Ancak, tasarrufları yatırımlara yönlendirmek ve aynı zamanda bu kadar hızlı ön ödeme yapmanın fırsat maliyetine bakmak gerekiyor. Konut kredisi faiz oranları diğer kredilerden çok daha düşüktür ve borçlu, anapara geri ödemesi ve faiz ödemeleri üzerinden vergi indirimi alır.
Her yıl kredi bakiyesinin %5’ini önceden ödemek, kredi oranlarının büyük bir farkla artması durumunda optimal olmayabilir. Bu durumda, kişi 100’den fazla ek EMI’ye bakıyor olacaktır. Shetty, “Böyle bir senaryo gerçekleşir ve oranlar çarpıcı biçimde yükselirse, hızlı ön ödeme yapmak, aidatlarınızı erken ödemenize yardımcı olur” diyor.

Ev tasarrufu seçeneği

Kısıtlı likiditeye sahip konut kredisi borçluları, konut tasarrufu seçeneğini tercih edebilir. Bu imkan kapsamında, borçlunun fazlalarını park edebileceği ve finansal gereksinimlerine göre çekebileceği tasarruf veya cari hesap şeklinde bir kredili mevduat hesabı açılır.

Paisabazaar.com Ev Kredileri Başkanı Ratan Chaudhary, böyle bir durumda faiz maliyetinin, ödenmemiş konut kredisi tutarından tasarruf/cari hesaba yatırılan fazlalar düşüldükten sonra hesaplandığını söylüyor. “Böylece konut kredisi kullananlar, likiditelerinden ödün vermeden ön ödeme yapma avantajına sahip olacaklar” diye açıklıyor.